Amortizar la hipoteca de forma anticipada (adelantar dinero para reducir lo que debes) suena siempre bien: menos deuda y menos intereses. Pero no siempre es el mejor uso de ese dinero.
Aquí tienes qué comisiones puede cobrarte el banco según la ley, la diferencia entre reducir cuota o plazo con un ejemplo calculado y qué revisar antes de decidir.
En esta guía
- Qué es amortizar anticipadamente
- Las comisiones máximas que permite la ley
- Reducir cuota o reducir plazo: un ejemplo
- Antes de amortizar, revisa esto
- Amortizar o ahorrar e invertir
Qué es amortizar anticipadamente
Es pagar una cantidad extra, además de la cuota, para reducir el capital pendiente. Puede ser parcial (una cantidad puntual) o total (cancelar toda la hipoteca). Como debes menos, pagas menos intereses a partir de ese momento.
Las comisiones máximas que permite la ley
Para los préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el artículo 23 limita la comisión por amortización anticipada. En todos los casos, además, no puede superar la pérdida financiera real del banco:
| Tipo de hipoteca | Límite de la comisión |
|---|---|
| Variable (opción A) | Hasta el 0,15 % del capital amortizado durante los 5 primeros años |
| Variable (opción B) | Hasta el 0,25 % durante los 3 primeros años |
| Variable, pasado ese periodo | Sin comisión |
| Fija (o tramo fijo) | Hasta el 2 % durante los 10 primeros años (o desde que se aplica el tipo fijo), y hasta el 1,5 % después |
| Cambio de variable a fijo (novación o subrogación) | Hasta el 0,05 % los 3 primeros años; después, sin comisión |
En la variable, el contrato fija una de las dos opciones, no ambas. Si tu hipoteca es anterior a la Ley 5/2019, se rige por la normativa anterior: mira tu escritura.
Reducir cuota o reducir plazo: un ejemplo
Una hipoteca con 150.000 € pendientes, al 3 % fijo y con 20 años por delante (cuota de 831,90 €). Amortizas 10.000 € sin comisión:
| Opción | Qué cambia | Intereses que te ahorras |
|---|---|---|
| Reducir cuota | La cuota baja a 776,44 € (55 € menos al mes); el plazo sigue en 20 años | 3.310,34 € |
| Reducir plazo | Mantienes 831,90 € y terminas en 219 meses, 21 meses antes | 7.748,79 € |
Reducir plazo ahorra más del doble de intereses, porque sigues pagando la misma cuota sobre un capital menor. Reducir cuota te da más margen cada mes desde ya. Si tu presupuesto va justo, puede tener más sentido lo segundo; si vas holgado, lo primero.
Cálculo con sistema francés, tipo constante y sin comisiones.
Antes de amortizar, revisa esto
- ¿Tienes fondo de emergencia? Una vez amortizado, ese dinero no se puede recuperar. No te quedes sin colchón. Tienes cómo calcularlo en fondo de emergencia desde cero.
- ¿Tienes deudas más caras? Una revolving o un préstamo personal casi siempre cuestan más que la hipoteca: págalos antes.
- ¿Qué comisión te aplicarían? Compárala con el ahorro en intereses.
- ¿Hay bonificaciones vinculadas? Si amortizas todo, perderás la relación con productos vinculados; si es parcial, normalmente no cambia nada, pero compruébalo.
Amortizar o ahorrar e invertir
Amortizar te da un “rendimiento” seguro igual al tipo de interés de tu hipoteca: cada euro amortizado deja de generar ese interés. Si tu hipoteca está al 3 %, amortizar equivale a ganar un 3 % sin riesgo.
Invertir podría dar más, pero con riesgo y sin garantía. La decisión depende de tu tipo de interés, de tu horizonte y de cuánto riesgo puedes asumir. Si tu hipoteca es variable, ten en cuenta el último Euríbor, y para entender la diferencia entre ambas cosas, lee ahorro o inversión.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me puede cobrar el banco por amortizar? Con la Ley 5/2019: en variable, hasta el 0,15 % los 5 primeros años o el 0,25 % los 3 primeros (según el contrato), y nada después; en fija, hasta el 2 % los 10 primeros años y el 1,5 % después. Nunca más que la pérdida financiera del banco.
¿Es mejor reducir cuota o plazo? Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota da más margen mensual. En nuestro ejemplo, reducir plazo ahorró 7.748,79 € frente a 3.310,34 €.
¿Cuándo no conviene amortizar? Si te quedas sin fondo de emergencia, si tienes deudas más caras o si la comisión se come el ahorro.
¿Mi hipoteca antigua tiene los mismos límites? No necesariamente. Las anteriores a la Ley 5/2019 se rigen por la normativa vigente cuando se firmaron: revisa tu escritura.
Cuándo amortizar y cuándo esperar
Amortizar la hipoteca es un ahorro seguro, pero solo después de tener colchón y de pagar las deudas más caras. Revisa la comisión que te permite la ley, decide entre cuota y plazo según tu margen mensual y haz los números con tu caso.
Fuentes
Cómo hemos preparado esta guía: a partir de la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario publicada en el BOE, con ejemplos calculados por nosotros, enlazadas arriba. Fuentes comprobadas el 22 de octubre de 2026. Es información general, no asesoramiento financiero, legal ni fiscal.
En casa llevamos las cuentas entre dos, y durante un tiempo lo hicimos en una hoja de Excel que fui mejorando poco a poco. Al final di un paso más y construí una pequeña aplicación propia para los dos. Cada uno apunta lo que paga, vemos el presupuesto por categorías con avisos cuando una partida se acerca al límite, seguimos nuestras metas de ahorro y sabemos en todo momento quién ha puesto qué en los gastos comunes. Muchos de los artículos de este blog salen de lo que he aprendido usándola cada mes. No soy asesor financiero: los datos de cada guía están comprobados en su fuente oficial, enlazada al final del artículo. Más sobre cómo trabajo en Sobre mí.