Antes de pensar en cómo ahorrar para comprar una vivienda, conviene saber cuánto necesitas ahorrar. La cifra suele ser más alta de lo que parece, porque no es solo la entrada: hay impuestos y gastos que se pagan con ahorro propio y que el banco normalmente no financia.
Aquí tienes de qué se compone ese importe, qué gastos te tocan a ti y cuáles al banco según la ley, y un ejemplo para calcular tu propia cifra.
En esta guía
- Las tres piezas del ahorro previo
- La entrada: por qué se habla del 20 %
- Los impuestos: dependen de si es nueva o usada
- Qué gastos pagas tú y cuáles el banco
- Un ejemplo para calcular tu cifra
- Lo que la ley te garantiza antes de firmar
- Cómo llegar a esa cifra
Las tres piezas del ahorro previo
- La entrada: la parte del precio que el banco no financia.
- Los impuestos de la compraventa: ITP si es de segunda mano, o IVA y AJD si es nueva.
- Los gastos de la compra: notaría y registro de la compraventa, tasación y, si la contratas, gestoría.
A esto conviene sumar un colchón para la mudanza, los primeros muebles o pequeñas reparaciones, que no forman parte de la compra pero llegan a la vez.
La entrada: por qué se habla del 20 %
Lo habitual es que los bancos financien como máximo en torno al 80 % del menor entre el precio de compra y el valor de tasación. El 20 % restante lo pones tú. No es un límite fijado por ley para todas las hipotecas, sino la práctica más extendida, y cada banco aplica sus propios criterios según tu perfil.
Fíjate en el matiz del “menor de los dos”: si pagas 200.000 € pero la tasación sale en 190.000 €, el 80 % se calcula sobre 190.000 €, y la diferencia también sale de tu bolsillo.
Los impuestos: dependen de si es nueva o usada
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Quién fija el tipo |
|---|---|---|
| Segunda mano | Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) | Cada comunidad autónoma |
| Nueva (primera entrega) | IVA del 10 % (Ley 37/1992, art. 91) + Actos Jurídicos Documentados (AJD) | El IVA, el Estado; el AJD, cada comunidad |
En Canarias se aplica el IGIC en lugar del IVA, y el País Vasco y Navarra tienen su propia normativa. Muchas comunidades tienen además tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad, así que consulta la web de la agencia tributaria de tu comunidad antes de hacer números.
Qué gastos pagas tú y cuáles el banco
Desde la Ley 5/2019 de crédito inmobiliario (artículo 14.1.e), los gastos de la hipoteca se reparten así:
| Gasto de la hipoteca | Quién lo paga |
|---|---|
| Tasación del inmueble | Tú (prestatario) |
| Gestoría | El banco |
| Notaría de la escritura del préstamo | El banco |
| Copias de la escritura | Quien las pida |
| Registro de la hipoteca | El banco |
| Impuestos (AJD) | Según la normativa tributaria |
Ojo: esto es solo la hipoteca. La escritura de compraventa es otra distinta. Según el Código Civil (artículo 1455), el otorgamiento corre de cuenta del vendedor y la primera copia y los gastos posteriores del comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica es frecuente pactar otra cosa, así que revísalo en el contrato de arras antes de firmar.
Un ejemplo para calcular tu cifra
Supongamos una vivienda de segunda mano de 200.000 € con tasación igual al precio, en una comunidad con un ITP del 8 % (es un tipo de ejemplo; mira el de la tuya):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Entrada (20 %) | 40.000 € |
| ITP de ejemplo (8 %) | 16.000 € |
| Notaría, registro, tasación y otros gastos | Pide presupuesto; suman algunos miles de euros |
| Ahorro necesario aproximado | Más de 56.000 €, cerca del 30 % del precio |
De ahí sale la referencia de tener ahorrado en torno al 30 % del precio: un 20 % de entrada y alrededor de un 10 % para impuestos y gastos. Es orientativa: en una comunidad con ITP más bajo, o con una bonificación, la cifra baja; con una tasación inferior al precio, sube.
Lo que la ley te garantiza antes de firmar
- Al menos 10 días naturales para estudiar la documentación antes de firmar: la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE) y el borrador del contrato (Ley 5/2019, art. 14).
- Asesoramiento gratuito del notario que tú elijas, que te explica las cláusulas y deja constancia en un acta previa a la firma (art. 15).
- Libertad para elegir el seguro. El banco puede exigirte un seguro de daños sobre la vivienda, pero debe aceptar pólizas de otras aseguradoras con condiciones equivalentes, sin cobrarte por revisarlas ni empeorar el préstamo (art. 17).
La FEIN es también la mejor forma de comparar ofertas: muestra la TAE, las cuotas y los costes de cada banco con el mismo formato.
Cómo llegar a esa cifra
Con el objetivo calculado, divide el importe entre los meses que te das y comprueba si cabe en tu presupuesto. Si no cabe, hay tres palancas: más tiempo, una vivienda más barata o una zona con menos impuestos.
Tienes el plan paso a paso en nuestra guía para ahorrar para la entrada de una vivienda. Y antes de firmar, entiende qué es el Euríbor y cómo afecta a tu hipoteca si eliges un tipo variable o mixto.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar con menos del 20 % ahorrado? Existen hipotecas que financian más (con avales públicos para determinados perfiles, por ejemplo), pero no son la norma y dependen de cada banco y de tu situación. Para la mayoría de compradores, el 20 % más los gastos sigue siendo lo realista.
¿Quién paga la notaría de la hipoteca? El banco, según la Ley 5/2019. Tú pagas la tasación y las copias que pidas. La notaría de la compraventa es otra escritura y su reparto depende de lo que pactéis comprador y vendedor.
¿El 30 % incluye muebles o reformas? No. Cubre entrada, impuestos y gastos de la compra. Si vas a reformar o amueblar, suma un presupuesto aparte.
¿Me pueden obligar a contratar el seguro de hogar con el banco? Pueden exigirte un seguro de daños, pero no que sea el suyo: deben aceptar una póliza equivalente de otra aseguradora, sin cobrarte por analizarla.
Tu cifra: alrededor del 30 % del precio
Para la mayoría de compradores, el ahorro previo ronda el 30 % del precio: la entrada más los impuestos y gastos que el banco no financia. Calcula tu cifra con el impuesto de tu comunidad, pide presupuestos de los gastos y usa la FEIN para comparar bancos antes de comprometerte.
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (BOE), arts. 14, 15 y 17
- Ley 37/1992 del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE), art. 91
- Código Civil (BOE), art. 1455
Cómo hemos preparado esta guía: a partir de la normativa publicada en el BOE (Ley 5/2019 de crédito inmobiliario, Ley del IVA y Código Civil), enlazadas arriba. Fuentes comprobadas el 22 de octubre de 2026. Es información general, no asesoramiento financiero, legal ni fiscal.
En casa llevamos las cuentas entre dos, y durante un tiempo lo hicimos en una hoja de Excel que fui mejorando poco a poco. Al final di un paso más y construí una pequeña aplicación propia para los dos. Cada uno apunta lo que paga, vemos el presupuesto por categorías con avisos cuando una partida se acerca al límite, seguimos nuestras metas de ahorro y sabemos en todo momento quién ha puesto qué en los gastos comunes. Muchos de los artículos de este blog salen de lo que he aprendido usándola cada mes. No soy asesor financiero: los datos de cada guía están comprobados en su fuente oficial, enlazada al final del artículo. Más sobre cómo trabajo en Sobre mí.